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Immobilien in Bulgarien kaufen – Leitfaden für Deutsche

Vollständiger Praxisleitfaden 2026 für deutsche Käufer: EU-Recht, 10% Flat Tax, Zahlungsmodelle, Notar, Grundbuch, Steuer. Kaufabschluss auch ohne Anreise möglich.

Aktuelle Angebote Zahlungsmodelle Verfügbarkeit prüfen →

Zahlungsmodelle: flexible Modelle bei ausgewählten Angeboten · kein klassischer deutscher Immobilienkredit · Anzahlung, Laufzeit und Zahlungsrhythmus werden projekt- oder objektbezogen bestätigt Details →

Das Wichtigste zuerst: Deutsche kaufen in Bulgarien wie EU-Bürger

Bulgarien ist seit 2007 EU-Mitglied. Das bedeutet für deutsche Staatsbürger: voller Eigentumsschutz, Grundbucheintrag auf deutschen Namen, Eigentumsrecht nach EU-Standard – ohne Umwege über bulgarische Firmen, ohne Sonderregelungen, ohne Einschränkungen. Das DBA zwischen Deutschland und Bulgarien verhindert Doppelbesteuerung bei Mieteinnahmen.

EU-Direktkauf

Grundbuch auf deutschen Namen. Kein Visum. Kein Zwischenhalter. Gleiche Rechte wie bulgarische Staatsbürger beim Kauf.

Kauf per Vollmacht

Vollständig ohne persönliche Anreise abschließbar. Anwalt handelt per Vollmacht. Für Apartments gängige Praxis.

DBA aktiv

Doppelbesteuerungsabkommen DE–BG besteht; in Bulgarien gilt ein Einkommensteuersatz von 10%. Die Behandlung in Deutschland hängt vom Einzelfall ab und ist mit einer qualifizierten Steuerberatung zu klären.

Schritt-für-Schritt: So läuft der Kauf ab

Objekt anfragen – Exposé und Ratenplan erhalten

Per Käufer-Check. Exposé, Fotos, Grundriss und – bei Ratenzahlung – individueller Ratenplan. Rückmeldung innerhalb von 24h. Käuferkonditionen werden im konkreten Fall offengelegt.

Besichtigung – vor Ort oder per Video

Besichtigung in Bulgarien oder per Video-Call. Kein Zwang zur persönlichen Anreise. Bei bekannten Objekten oder Bankimmobilien: Entscheidung nach Video-Besichtigung üblich.

Vorvertrag – Preis und Bedingungen fixiert

Der Vorvertrag legt Kaufpreis, Ratenplan (bei Ratenzahlung), Übergabetermin und alle Konditionen fest. Anzahlung ca. 10% sichert das Objekt. Vollständig per Vollmacht möglich.

Notar – Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Bulgarischer Notar beurkundet den Kaufvertrag. Bei einem Zahlungsmodell: vereinbarte Anzahlung beim Notartermin, Restbetrag in Raten laut Vertrag. Kauf per Vollmacht – kein Pflichttermin vor Ort.

Grundbuch – Sie sind Eigentümer

Grundbucheintrag auf Ihren deutschen Namen. Ab diesem Zeitpunkt: EU-Eigentumsschutz, Erbrecht, Vermietungsrecht. Steuerregistrierung in Bulgarien: ca. 2 Wochen.

Kaufnebenkosten für Deutsche

Einmalig beim Kauf

Grunderwerbsteuer BG: ca. 2–3%

Notarkosten: ca. 0,5%

Grundbucheintrag: ca. 0,1%

Anwalt (empfohlen): 500–1.000 €

Gesamt: ca. 3–4,5% + Anwalt

Vergleich DE: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% + Notar + Grundbuch + ggf. Makler 3,57% = ca. 8–12%

Laufende Kosten

Grundsteuer BG: 20–120 €/Jahr

Hausgeld (Resortanlage): 20–60 €/Monat

Versicherung: 80–250 €/Jahr

Mietsteuer BG: 10% Flat Tax

Steuerberater (empfohlen): einmalig 300–600 €

5 häufige Fehler deutscher Käufer – und wie Sie sie vermeiden

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Ohne Anwalt kaufen

Lastenfreiheit, Baugenehmigungsstatus, offene Steuern – ohne Prüfung erhebliches Risiko. Anwaltskosten: 500–1.000 €. Günstigste Versicherung für Ihren Kauf.

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Kaufpreis als einzige Entscheidungsgröße

Hausgeld, Grundsteuer, Verwaltungskosten und Vermietbarkeit gehören in die Kalkulation. Günstigstes Objekt ist selten das profitabelste.

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Steuerliche Meldepflicht ignorieren

Ausländischer Immobilienbesitz ist in Deutschland meldepflichtig. Mieteinnahmen gehören in die Anlage AUS. Kein großes Problem – aber übersehen kostet.

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Saison-Rendite überschätzen

Ferienvermietung funktioniert nur mit guter Verwaltung vor Ort. Eigenvermietung ohne lokale Agentur kostet mehr Zeit als erwartet. Verwaltungskosten: 15–25% der Einnahmen einplanen.

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