Kann ich als Deutscher direkt in Bulgarien kaufen?

Ja. Bulgarien ist EU-Mitglied. Deutsche können Immobilien inkl. Grundstücke direkt auf ihren Namen im bulgarischen Grundbuch eintragen lassen – ohne Zwischenfirma, ohne Sonderregelungen.

Muss ich persönlich nach Bulgarien?

Nein. Kaufabschluss per Vollmacht über lokalen Anwalt vollständig möglich. Besichtigung per Video-Call, alle Dokumente elektronisch oder per Post.

Wie hoch sind Kaufnebenkosten?

Ca. 3–4,5%: Grunderwerbsteuer 2–3%, Notar 0,5%, Grundbuch 0,1%, Anwalt 500–1.000 €. Keine Maklerprovision bei Direktkauf.

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Immobilien in Bulgarien kaufen – Leitfaden für Deutsche

Vollständiger Praxisleitfaden 2026 für deutsche Käufer: EU-Recht, 10% Flat Tax, Ratenzahlung 40%, Notar, Grundbuch, Steuer. Kaufabschluss auch ohne Anreise möglich.

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Das Wichtigste zuerst: Deutsche kaufen in Bulgarien wie EU-Bürger

Bulgarien ist seit 2007 EU-Mitglied. Das bedeutet für deutsche Staatsbürger: voller Eigentumsschutz, Grundbucheintrag auf deutschen Namen, Eigentumsrecht nach EU-Standard – ohne Umwege über bulgarische Firmen, ohne Sonderregelungen, ohne Einschränkungen. Das DBA zwischen Deutschland und Bulgarien verhindert Doppelbesteuerung bei Mieteinnahmen.

EU-Direktkauf

Grundbuch auf deutschen Namen. Kein Visum. Kein Zwischenhalter. Gleiche Rechte wie bulgarische Staatsbürger beim Kauf.

Kauf per Vollmacht

Vollständig ohne persönliche Anreise abschließbar. Anwalt handelt per Vollmacht. Für Apartments gängige Praxis.

DBA aktiv

Doppelbesteuerungsabkommen DE–BG: Mieteinnahmen nur 10% Flat Tax BG. In DE als steuerfreie Auslandseinkünfte.

Schritt-für-Schritt: So läuft der Kauf ab

Objekt anfragen – Exposé und Ratenplan erhalten

Per Investor Check. Exposé, Fotos, Grundriss und – bei Ratenzahlung – individueller Ratenplan. Rückmeldung innerhalb von 24h. Kein Makler, kein Aufschlag.

Besichtigung – vor Ort oder per Video

Besichtigung in Bulgarien oder per Video-Call. Kein Zwang zur persönlichen Anreise. Bei bekannten Objekten oder Bankimmobilien: Entscheidung nach Video-Besichtigung üblich.

Vorvertrag – Preis und Bedingungen fixiert

Der Vorvertrag legt Kaufpreis, Ratenplan (bei Ratenzahlung), Übergabetermin und alle Konditionen fest. Anzahlung ca. 10% sichert das Objekt. Vollständig per Vollmacht möglich.

Notar – Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Bulgarischer Notar beurkundet den Kaufvertrag. Bei Ratenzahlung: 40% Anzahlung beim Notartermin, Restbetrag in Raten laut Vertrag. Kauf per Vollmacht – kein Pflichttermin vor Ort.

Grundbuch – Sie sind Eigentümer

Grundbucheintrag auf Ihren deutschen Namen. Ab diesem Zeitpunkt: EU-Eigentumsschutz, Erbrecht, Vermietungsrecht. Steuerregistrierung in Bulgarien: ca. 2 Wochen.

Kaufnebenkosten für Deutsche

Einmalig beim Kauf

Grunderwerbsteuer BG: ca. 2–3%

Notarkosten: ca. 0,5%

Grundbucheintrag: ca. 0,1%

Anwalt (empfohlen): 500–1.000 €

Gesamt: ca. 3–4,5% + Anwalt

Vergleich DE: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% + Notar + Grundbuch + ggf. Makler 3,57% = ca. 8–12%

Laufende Kosten

Grundsteuer BG: 20–120 €/Jahr

Hausgeld (Resortanlage): 20–60 €/Monat

Versicherung: 80–250 €/Jahr

Mietsteuer BG: 10% Flat Tax

Steuerberater (empfohlen): einmalig 300–600 €

5 häufige Fehler deutscher Käufer – und wie Sie sie vermeiden

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Ohne Anwalt kaufen

Lastenfreiheit, Baugenehmigungsstatus, offene Steuern – ohne Prüfung erhebliches Risiko. Anwaltskosten: 500–1.000 €. Günstigste Versicherung für Ihren Kauf.

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Kaufpreis als einzige Entscheidungsgröße

Hausgeld, Grundsteuer, Verwaltungskosten und Vermietbarkeit gehören in die Kalkulation. Günstigstes Objekt ist selten das profitabelste.

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Steuerliche Meldepflicht ignorieren

Ausländischer Immobilienbesitz ist in Deutschland meldepflichtig. Mieteinnahmen gehören in die Anlage AUS. Kein großes Problem – aber übersehen kostet.

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Saison-Rendite überschätzen

Ferienvermietung funktioniert nur mit guter Verwaltung vor Ort. Eigenvermietung ohne lokale Agentur kostet mehr Zeit als erwartet. Verwaltungskosten: 15–25% der Einnahmen einplanen.

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