Häufige Fragen – Immobilien Bulgarien
Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Immobilienkauf in Bulgarien: EU-Recht, Ratenzahlung, Steuern, Notar, Rendite, Besichtigung.
Kann ich als Deutscher in Bulgarien kaufen?
Ja. Bulgarien ist EU-Mitglied seit 2007. Deutsche und österreichische Käufer können Immobilien inklusive Grundstücken direkt auf ihren Namen im bulgarischen Grundbuch eintragen lassen; kein Visum und keine bulgarische Firma nötig. Schweizer Staatsangehörige können in Bulgarien grundsätzlich Eigentum an Wohnungen und Gebäuden erwerben. Beim direkten Erwerb von Grundstücken gelten für Drittstaatsangehörige besondere Voraussetzungen. Die konkrete Objektart und Erwerbsstruktur müssen vor dem Kauf rechtlich geprüft werden.
Was bedeuten die Zahlungsmodelle?
Bei ausgewählten Angeboten ist ein Zahlungsmodell möglich: Ein Teil des Kaufpreises wird beim Notarvertrag gezahlt, der Restbetrag in vereinbarten Raten direkt an den Verkäufer. Anzahlung, Laufzeit, Zinssatz und Zahlungsrhythmus werden projekt- oder objektbezogen bestätigt. Nachweise und Prüfungen richten sich nach Angebot und Vertrag.
Ratenzahlung vollständig erklärtWie hoch sind Kaufnebenkosten?
Ca. 3–4,5%: Grunderwerbsteuer 2–3%, Notarkosten 0,5%, Grundbucheintrag 0,1%. Dazu empfohlener Anwalt 500–1.000 €. Käuferkonditionen werden im konkreten Fall offengelegt.
Steuer auf Mieteinnahmen?
In Bulgarien gilt ein einheitlicher Einkommensteuersatz von 10%. Zwischen Deutschland und Bulgarien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Die steuerliche Behandlung hängt von persönlicher Situation, Nutzung und Wohnsitz ab; individuelle steuerliche Fragen sind mit einer qualifizierten Steuerberatung zu klären.
Steuerliche RahmenbedingungenKauf ohne Anreise möglich?
Ja. Kaufabschluss per Vollmacht über lokalen bulgarischen Anwalt. Video-Besichtigung vorab, alle Dokumente per Post/elektronisch. Für Apartments gängige, bewährte Praxis.
Was sind Bankimmobilien?
Objekte aus der Verwertung bulgarischer Banken, teils mit objektabhängigem Preisvorteil. Prüfstatus, Verfügbarkeit und Konditionen werden objektbezogen ausgewiesen. Lastenfreiheitsprüfung durch Anwalt zwingend. Bei ausgewählten Objekten Ratenzahlung möglich (objekt- und vertragsabhängig).
Bankimmobilien ansehenWie hoch ist die Rendite?
Mieterträge sind objekt-, lage- und auslastungsabhängig; Ferienvermietung und Langzeitmiete unterscheiden sich deutlich. Auf Mieteinnahmen fällt in Bulgarien 10% Flat Tax an; Nettoerträge hängen von Kosten und Auslastung ab.
Wie schnell geht der Kaufprozess?
Exposé: 1–3 Tage. Vorvertrag: 1–2 Wochen nach Entscheidung. Notar + Grundbuch: 2–6 Wochen. Gesamtprozess: 4–10 Wochen. Kauf per Vollmacht ohne persönliche Reise möglich.