Immobilienpreise Bulgarien 2026
Vollständige Preisübersicht nach Region und Objekttyp. Studios ab 22.000 €, Häuser ab 30.000 €, Bauland ab 20 €/m². Sonnenstrand, Varna, Burgas, Nessebar – aktueller Marktvergleich.
Studios – Preisspannen 2026
| Region | Studio | Meerblick + | Ratenzahlung AZ | Rendite LZ |
|---|---|---|---|---|
| Sonnenstrand | 22.000–35.000 € | +3–8k | ab 8.800 € | 5–8% |
| Burgas | 22.000–40.000 € | selten | ab 8.800 € | 7–10% |
| Varna | 28.000–45.000 € | +5–15k | ab 11.200 € | 7–9% |
| Nessebar | 30.000–45.000 € | UNESCO +20% | auf Anfrage | 5–7% |
2–3 Zimmer Apartments
Sonnenstrand
Burgas
Varna
Häuser & Grundstücke
Häuser
Grundstücke
Kaufnebenkosten & Ratenzahlung
Beim Kauf (einmalig)
Ratenzahlung (wo verfügbar)
Warum sind die Preise in Bulgarien noch so niedrig?
Bulgarien hat das niedrigste Preisniveau der EU – und das trotz EU-Mitgliedschaft seit 2007 und vollständigem Eigentumsrecht für alle EU-Bürger. Der Grund liegt in der wirtschaftlichen Entwicklung: Bulgarien gehört noch nicht zur Eurozone, das lokale Einkommensniveau ist niedriger als in Westeuropa, und die Bautätigkeit der letzten Jahrzehnte hat ein dauerhaftes Überangebot an Ferienimmobilien geschaffen.
Was das für Käufer aus DACH bedeutet: der Preisvorteil gegenüber Spanien, Portugal oder Kroatien ist nicht eine kurzfristige Marktanomalie, sondern ein strukturelles Merkmal des bulgarischen Immobilienmarktes. Apartments, die in Spanien 150.000–300.000 € kosten würden, sind in vergleichbarer Küstenlage in Bulgarien für 35.000–70.000 € erhältlich. Der Markt bewegt sich – aber langsam. Das Fenster ist noch offen.
Bankimmobilien – Preise unter Markt
Neben dem regulären Markt gibt es in Bulgarien einen speziellen Preiskanal: Bankimmobilien aus NPL-Portfolios (Non-Performing Loans). Bulgarische Banken verkaufen gepfändete Objekte systematisch 15–30% unter aktuellem Marktwert – direkt, ohne Makler, ohne öffentliche Ausschreibung.
Das bedeutet: ein Studio, das auf dem freien Markt 35.000 € kostet, kann im Bankportfolio für 25.000–28.000 € erhältlich sein. Bei Häusern und Apartments: entsprechend höhere absolute Ersparnisse. Bei ausgewählten Bankportfolios ist zudem Ratenzahlung direkt über die Bank möglich – 40% Anzahlung, Rest in Raten.
Für wen welche Preisklasse passt
Einstieg: 22.000–40.000 € (Studio)
Für Käufer, die den Markt kennenlernen wollen oder gezielt auf maximale Mietrendite setzen. Studio-Apartments in Burgas: 7–10% Langzeitrendite. Ratenzahlung: 8.800–16.000 € Anzahlung. Ideal für erste Auslandsimmobilie ohne großes Kapital.
Studio Burgas 35k →Mittelklasse: 35.000–80.000 € (2–3 Zi)
2-Zimmer-Apartments mit Meerblick. Die meistgekaufte Kategorie für DACH-Investoren. Starke Ferienvermietung, gutes Wertsteigerungspotenzial, volle Ratenzahlung möglich. 40% Anzahlung = 14.000–32.000 €.
Apartment 42k →Haus: 80.000–200.000 €
Einfamilienhäuser und Villen an der Küste oder im Inland. Für Familien, Auswanderer und Käufer mit mittlerem Budget. Lebenshaltungskosten BG ca. 40% unter deutschem Niveau.
Haus Burgas 120k →Grundstücke: ab 20 €/m²
Bauland an der Küste ab 20–30 €/m² (mit Regulierungsplan). Agrarflächen Inland ab 0,20 €/m². Für Käufer mit Eigenbauplänen oder langfristigen Wertsteigerungsstrategien.
Grundstücke →