Immobilienerwerb in Bulgarien
Laufende Mieterträge (objekt- und lageabhängig), 10% Flat Tax, EU-Eigentumsrecht. Apartments ab 25.000 €, Bankimmobilien mit objektabhängigem Preisvorteil. Flexible Zahlungsmodelle bei ausgewählten Angeboten, ohne klassischen deutschen Immobilienkredit. 4 Investment-Strategien im Vergleich.
Warum Bulgarien für Immobilien-Investoren?
Bulgarien bietet eine Kombination, die im EU-Raum einmalig ist: niedrige Kaufpreise (Apartments ab 25.000 €), laufende Mieterträge (objekt- und lageabhängig) und ein proportionaler Einkommensteuersatz von 10 %. Dazu: kein Doppelbesteuerungsrisiko durch aktives DBA mit Deutschland, Österreich und der Schweiz – und projektbezogene Direktratenzahlung (objekt- und vertragsabhängig), ohne deutschen Kredit.
Objekt- und lageabhängig. Ferienvermietung und Langzeitmiete unterscheiden sich deutlich.
10 % Einkommensteuersatz in Bulgarien. Gilt für Mieteinnahmen. DBA DE–BG aktiv.
Günstigster Einstieg: Studio mit Ratenzahlung ab 10.000 € Anzahlung. Kein Bankkredit.
Prüfung im konkreten Kaufprozess
Öffentliche Angebote dienen der Vorauswahl. Preis und Verfügbarkeit werden vor Besichtigung oder Reservierung erneut bestätigt.
- Vorauswahl: veröffentlichte Objekte und Projekte mit ausgewiesenem Stand der Angaben.
- Bestätigung: Preis und Verfügbarkeit werden objektbezogen bestätigt.
- Transaktionsprüfung: Eigentum, Belastungen, Rechte Dritter und Vertragsunterlagen werden transaktionsbezogen vor Abschluss geprüft.
- Notarieller Abschluss: Beurkundung und Grundbucheintragung über den offiziellen Notar.
Keine Transaktion ohne diese Prüfung.
Für wen dieses Angebot nicht geeignet ist
- Investoren ohne Eigenkapital
- Personen ohne klare Entscheidungsbasis
- Reine Urlaubskäufer ohne Investmentstrategie
- Interessenten ohne Bereitschaft zur strukturierten Prüfung
Wir arbeiten gezielt mit Investoren, die Kapital aufbauen und kontrollieren wollen.
4 Investment-Strategien im Vergleich
① Ferienvermietung
Kauf eines Küsten-Apartments, Verwaltung durch lokale Agentur. Einnahmen Mai–September. Geringe Eigenarbeit, volle Verwaltungsdienstleistung.
② Langzeitmiete
Stadtapartment in Burgas oder Varna, Vermietung an Berufstätige. Ganzjährige Einnahmen. Nettomietrendite gemäß der dargestellten Objekt- und Nutzungskalkulation.
Bruttorendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, gerechnet auf die oben genannten Werte. Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und Steuern sind nicht enthalten. Beispielrechnung, keine Renditezusage. Stand: 03.08.2026.
Studio 35k →③ Bankimmobilien – Sofortdiscount
Kauf eines Bankobjekts mit objektabhängigem Preisvorteil. Rechnerischer Buchgewinn auf Basis der Bewertungsdifferenz – Beispielrechnung, keine Gewinngarantie. Langzeitvermietung oder späterer Wiederverkauf. Ratenzahlung bei ausgewählten Objekten (objekt- und vertragsabhängig).
Bankimmobilien →④ Ratenzahlung-Leverage
Bei einem Zahlungsmodell decken Mieteinnahmen die Rate teilweise oder vollständig. Die Gesamtrendite auf das eingesetzte Eigenkapital hängt von Objekt, Konditionen und Auslastung ab – Beispielrechnungen werden objektbezogen ausgewiesen, keine Renditezusage.
EU-Marktvergleich
| Merkmal | Bulgarien | Spanien | Kroatien |
|---|---|---|---|
| 2-Zi Küste | 35–65k € | 150–350k € | 100–250k € |
| Mietsteuer | 10% Flat | 19–26% | 20–30% |
| Rendite brutto | objekt- und lageabhängig | marktabhängig | marktabhängig |
| Ratenzahlung | ✔ objektbezogen | selten | ✗ |
Investment starten
Apartment Sonnenstrand
Ferienvermietung möglich · Ratenzahlung 16.800 € AZ
AnsehenBankimmobilien
Objektabhängiger Preisvorteil · Ratenzahlung (objekt- und vertragsabhängig)
AnsehenRendite-Modelle im Vergleich
Ferienvermietung (Saison)
Sonnenstrand, Nessebar: Mai–September, 5 Monate Hauptsaison. Studio 45 m² erzielt 40–60 €/Nacht. Bei 70% Belegung: ~5.000–7.500 € Brutto/Saison. Abzüglich Verwaltung (~20%) und 10% Flat Tax verbleibt ein objekt- und auslastungsabhängiger Nettoertrag.
Langzeitmiete (Ganzjährig)
Burgas, Varna: 12-Monats-Mietverträge. Studio 32 m² erzielt 250–350 €/Monat. Der laufende Ertrag ist objekt- und marktabhängig. Niedrigere Leerstandsquote, stabilere Einnahmen. Geeignet für konservative Investoren.
Passende Projekte nach Strategie
Hotel-Apartments
Professionelle Ferienvermietung. Pool, Rezeption, Reinigung inklusive. Kein eigener Verwaltungsaufwand.
Hotel Investments →Gardenia Hills
Sonnenstrand: Studios ab 52.500 €, Apartments ab 72.600 €. Ratenzahlung bis 10 Jahre.
Projekt ansehenInvestorenpakete
Strukturierte Lots: 3, 5, 10 oder 20 Einheiten. Separate Verträge, Mengenvorteile, dedizierter Ansprechpartner.
Käufer-Check →Wenn aus einem Investment ein Mandat wird
Ab einer bestimmten Größenordnung ist die Frage nicht mehr, welches Objekt, sondern welche Struktur. Kapitalarchitektur, Portfolioaufbau und Investorenvertretung liegen auf der Kapitalseite.
Kapitalstrategie statt Einzelobjekt
Diese Seite behandelt den Erwerb: Objekte, Ablauf, Kosten. Wer nicht ein Objekt sucht, sondern eine Allokations- oder Portfolioentscheidung trifft, wird auf Beton Gold Kapital bedient – dort laufen Strategie, Struktur und Mandat.