Steuervorteile beim Immobilienkauf in Bulgarien
10% Flat Tax auf alle Mieteinnahmen. Aktives DBA mit Deutschland, Österreich und der Schweiz. Grundsteuer ab 20 €/Jahr. Kein Erbschaftsteuerrisiko für Direktverwandte.
Das wichtigste zuerst: 10% Flat Tax
Bulgarien hat die niedrigste Einkommensteuer in der gesamten Europäischen Union: 10% pauschal. Keine Steuerstufen, kein Progressionstarif, keine Ausnahmen. Das gilt für Mieteinnahmen, Unternehmensgewinne, Kapitaleinkünfte – alle Einkommensarten gleich.
Was das für einen deutschen Immobilienbesitzer in Bulgarien bedeutet: Mieteinnahmen aus einer bulgarischen Wohnung werden in Bulgarien mit 10% versteuert. In Deutschland würden dieselben Einnahmen – je nach Gesamteinkommen – mit 25–45% besteuert. Ein Anleger im 42%-Steuersatz spart also rund 32 Prozentpunkte pro Euro Mieteinnahmen.
Für Mieteinnahmen, Kapitalerträge, Unternehmensgewinne. Keine Progression. Einfach planbar.
Spitzensteuersatz Deutschland 45% + Soli. Bulgarien spart je nach Grenzsteuersatz 15–35 Punkte.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Bulgarien verhindert Doppelbesteuerung. Kein Mehraufwand.
DBA Deutschland–Bulgarien: Wie es in der Praxis funktioniert
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Bulgarien ist seit 2010 in Kraft. Es regelt klar: Mieteinnahmen aus Immobilien werden nur im Land der Belegenheit besteuert – also in Bulgarien. Deutschland darf diese Einnahmen nicht ein zweites Mal besteuern.
Was Sie in Deutschland tun müssen
- Bulgarische Mieteinnahmen in Anlage AUS der deutschen Steuererklärung eintragen
- Als "steuerfreie Einnahmen mit Progressionsvorbehalt" angeben
- Bulgarischen Steuerbescheid als Nachweis aufbewahren
- Kein weiterer Aufwand – keine Doppelsteuer
Rechenbeispiel
Weitere Steuervorteile im Überblick
Grundsteuer: 20–120 €/Jahr
Die jährliche Grundsteuer auf eine bulgarische Ferienimmobilie liegt typisch zwischen 20 und 120 € – abhängig von Ortschaft, Größe und amtlichem Einheitswert. Zum Vergleich: Deutsche Grundsteuer für vergleichbare Objekte: 500–3.000 €/Jahr.
Grunderwerbsteuer: ca. 2,5%
Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer (ca. 2–3%), Notarkosten (0,5%) und Grundbucheintrag (0,1%) an – zusammen ca. 3–4,5% des Kaufpreises. In Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland bei 3,5–6,5%, dazu Notar und Grundbuch.
Erbschaft: kein Risiko für Direktverwandte
In Bulgarien sind Erbschaften zwischen direkten Verwandten (Kinder, Eltern, Ehegatten) von der Erbschaftsteuer befreit. Eine Ferienimmobilie an die nächste Generation weiterzugeben ist damit in Bulgarien deutlich günstiger als in Deutschland.
Veräußerungsgewinn: 10%
Beim Verkauf der Immobilie: 10% auf den Veräußerungsgewinn in Bulgarien. In Deutschland unterliegen Veräußerungsgewinne aus Immobilien außerhalb der Spekulationsfrist (10J) dem persönlichen Steuersatz – oft 25–45%.
Hinweis: Diese Seite bietet eine allgemeine Orientierung. Für Ihre individuelle Situation empfehlen wir die Beratung durch einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Steuerberater.
Steuerliche Behandlung in der deutschen Steuererklärung
Bulgarische Mieteinnahmen werden in der deutschen Einkommensteuererklärung in der Anlage AUS unter "steuerfreie Einkünfte mit Progressionsvorbehalt" eingetragen. Sie erhöhen den anzuwendenden Steuersatz auf das übrige deutsche Einkommen geringfügig – werden aber nicht direkt besteuert. Der bulgarische Steuerbescheid (10% Flat Tax) gilt als Nachweis.
Bulgarien im EU-Steuervergleich
| Land | Einkommensteuer | Grundsteuer/Jahr | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Bulgarien | 10% Flat | 20–120 € | Niedrigste EU-Rate |
| Spanien | 19–47% | 400–2.000 € | IBI + Vermögenssteuer |
| Griechenland | 15–44% | 200–1.500 € | ENFIA-Sondersteuer |
| Italien | 23–43% | 500–3.000 € | IMU + TARI |
| Deutschland | 14–45% | 200–800 € | + Soli + KiSt |
Investment-Einstiege mit Steuervorteil
Ferienvermietung
Hotelapartments mit 10% Flat Tax auf Mieteinnahmen. Netto-Rendite deutlich höher als in DE/AT/CH.
Hotel Investments →Mehrere Einheiten
Investorenpakete ab 3 Studios. Jede Einheit eigener Vertrag, eigene Steuerabrechnung.
Investor Check →Neubau mit Ratenzahlung
Bezugsfertige Objekte (ACT 16). Kaufnebenkosten ~3%. Wertzuwachs + Steuervorteil.
Neubau Standorte →