Immobilien in Bulgarien kaufen
Schwarzmeerküste, Varna, Burgas, Sonnenstrand – EU-Markt mit 10% Flat Tax und Ratenzahlung direkt vom Bauträger oder Bank. Apartments ab 25.000 €, Häuser ab 60.000 €.
Warum Bulgarien – die wichtigsten Fakten
Niedrigste Einkommensteuer der EU. Gilt auch für Mieteinnahmen aus Ferienvermietung. Doppelbesteuerungsabkommen mit DE, AT, CH aktiv.
Volles Eigentumsrecht für DACH-Käufer. Notariell beurkundete Transaktionen. Grundbucheintrag wie in Deutschland. Kein Visum nötig.
Studio an der Küste für 25.000–40.000 €. 2-Zimmer-Apartment ab 35.000 €. Häuser ab 60.000 €. Preise deutlich unter West- und Mitteleuropa.
40% Anzahlung, Rest in Raten direkt an Bauträger oder Bank. Kein Bankkredit, keine Schufa. Einzigartiges Modell für DACH-Käufer ohne bulgarische Bankverbindung.
Küstenobjekte steigen seit 2020 kontinuierlich. Strandnahe Apartments in Sonnenstrand und Varna haben sich seit 2015 mehr als verdoppelt.
Flughafen Burgas: Direktflüge aus Frankfurt, München, Wien, Zürich. Flugzeit ca. 2,5–3 Stunden. Saison Mai–Oktober, ganzjährige Verbindungen in Wachstum.
Regionen im Überblick
Sonnenstrand
Größtes Ferienresort Bulgariens. 8 km Sandstrand, 120+ Hotels, vollständige touristische Infrastruktur. Apartments ab 25.000 €. Ratenzahlung verfügbar. Flughafen Burgas 35 km. Saison Mai–Oktober – danach ruhig.
Verfügbarkeit prüfen →Burgas
Hafenmetropole, drittgrößte Stadt Bulgariens. Ganzjährig bewohnbar. Studios ab 35.000 €, Häuser ab 80.000 €. Stärkstes Bankimmobilienportfolio Südostbulgariens. Stabiler Langzeitmietmarkt.
Verfügbarkeit prüfen →Varna
Hauptstadt der bulgarischen Schwarzmeerküste. Internationale Universität, Hafen, Tourismus. Apartments 40.000–120.000 €. Starker Mietmarkt ganzjährig. Wachsende Expat-Community.
Varna erkundenNessebar
UNESCO-geschützte Altstadt an der Landzunge. Premiumlage, begrenzte Bebauung. Objekte selten und gefragt. Preise 60.000–200.000 €. Besonders für langfristiges Wertinvestment.
Nessebar erkundenObjekttypen & Preisrahmen
Apartments am Meer
1–3 Zimmer, 25–80 m². Küste ab 25.000 €, Stadtlage ab 30.000 €. Ratenzahlung ab 40%.
Häuser
Einfamilienhäuser 80–300 m². Küste ab 80.000 €, Inland ab 30.000 €. Grundstücke 300–3.000 m².
Bankimmobilien
Aus Bankportfolios 15–30% unter Marktwert. Alle Typen. Ratenzahlung direkt über Bank möglich.
Aktuelle Objekte in Bulgarien
Ihr Einstieg – nach Interesse
Ob Ferienvermietung, Steueroptimierung oder Portfolio-Aufbau – wählen Sie Ihren Zugang.
Ratenzahlung 40% Anzahlung
Kein Bankkredit, keine Schufa. Rest in 5–10 Jahren direkt an Bauträger oder Bank. Das Modell erklärt.
Ratenzahlung verstehen →Steuervorteile nutzen
10% Flat Tax auf Mieteinnahmen, DBA DE–BG, Grundsteuer 20–120 €/Jahr. Vollständiger Überblick.
Steuervorteile →Investment & Rendite
Ferienvermietung, Kapitalanlage, Portfolioaufbau. Renditeberechnung und Strategien für DACH-Investoren.
Investment Strategien →Neubau an der Küste
Bezugsfertige Neubauwohnungen (ACT 16), vollmöbliert. Sunny Beach, Nessebar, Burgas, Varna, Pomorie.
Neubau Standorte →Hotel Investments
Hotelapartments mit professioneller Ferienvermietung. Poolanlage, Rezeption, Management vor Ort.
Hotel Investments →Investor Check & Lots
Einstiegsanalyse: Kapitalrahmen, Strategie, Objektvorschlag. Investorenpakete ab 3 Einheiten.
Investor Check starten →Projekt-Highlight
Unser aktuelles Fokusprojekt mit voller Ratenzahlung und sofortiger Verfügbarkeit.
Gardenia Hills – Sonnenstrand
Neubau ACT 16, vollmöbliert. Studios ab 52.500 €, 2-Zimmer 72.600 €, 3-Zimmer 115.500 €. Ratenzahlung 40%, bis 10 Jahre, kein Bankkredit. Fünf verfügbare Einheiten.
Kaufprozess in Bulgarien
Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien folgt einem klar geregelten Ablauf nach EU-Recht. Zunächst wird ein Vorvertrag geschlossen und eine Anzahlung von üblicherweise 10 % des Kaufpreises geleistet – dieser sichert den vereinbarten Preis und blockiert das Objekt für den Käufer. Danach folgt die notarielle Beurkundung beim bulgarischen Notar. Kaufabschluss per Vollmacht ist möglich: DACH-Käufer können über einen lokalen Anwalt in Bulgarien kaufen, ohne persönlich anreisen zu müssen.
Der Grundbucheintrag erfolgt direkt auf den Namen des Käufers – kein Treuhänder, keine Gesellschaftskonstruktion nötig. Die gesamte Transaktion dauert in der Regel vier bis acht Wochen. Bei Ratenzahlung (40 % Anzahlung beim Notar, Rest direkt an Bauträger oder Bank) verlängert sich der rechtliche Rahmen entsprechend der Ratenlaufzeit. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst nach vollständiger Zahlung, ist aber notariell vorab gesichert.
Rendite & Steuern
Bulgarien bietet die niedrigste Einkommensteuer der EU: 10 % Flat Tax auf alle Einnahmen, einschließlich Mieteinnahmen aus Ferienvermietung. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz ist aktiv – Erträge aus Bulgarien müssen nicht doppelt versteuert werden. Die Grundsteuer liegt je nach Objekt bei 20–120 € pro Jahr, was die laufenden Kosten im europäischen Vergleich minimal hält.
Die Bruttorendite bei Küstenobjekten liegt typisch zwischen 5 und 10 % p.a., abhängig von Lage, Auslastung und Objekttyp. Ganzjährig vermietbare Stadtobjekte in Burgas und Varna erzielen 6–8 % Nettorendite, Ferienapartments in Sonnenstrand 5–7 % saisonal. Bankimmobilien aus NPL-Portfolios werden häufig 15–30 % unter Marktwert angeboten, was die effektive Rendite deutlich erhöht.
Für wen geeignet
Bulgarien-Immobilien eignen sich für drei Hauptgruppen: Eigennutzer, die eine Ferienimmobilie mit geringen Betriebskosten und Direktflügen suchen; Kapitalanleger, die mit 25.000–100.000 € in einen EU-Markt mit niedrigen Steuern und überschaubaren Verwaltungskosten einsteigen wollen; und strukturierte Investoren, die Bankportfolios oder Off-Market-Objekte mit überdurchschnittlichem Discount suchen. Letztere Gruppe erhält Zugang über den Investor Check, da diese Objekte nicht öffentlich vermarktet werden.
Für den Einstieg ist keine bulgarische Bankverbindung, keine Schufa und kein lokaler Finanzierungsnachweis nötig. Kaufabschluss per Vollmacht ohne Anreise ist Standard. Die wichtigste Voraussetzung: eine klare Vorstellung von Budget und Nutzungszweck.
Häufige Fragen
Kann ich als Deutscher eine Immobilie in Bulgarien kaufen?
Ja, uneingeschränkt. Bulgarien ist EU-Mitglied seit 2007. DACH-Bürger können Immobilien direkt auf ihren Namen kaufen – Grundbucheintrag, Volleigentum, keine Beschränkungen. Für Grundstücke ohne Gebäude galt bis 2014 eine Übergangsfrist, die inzwischen abgelaufen ist.
Wie funktioniert die Ratenzahlung ohne Bankkredit?
Beim Bauträger-Modell zahlt der Käufer 40 % beim Notartermin, der Rest wird direkt an den Bauträger in monatlichen oder halbjährlichen Raten über 5–10 Jahre gezahlt. Keine Bank, keine Schufa-Prüfung, keine Zinsbindung an EURIBOR. Bei Bankimmobilien übernimmt die verkaufende bulgarische Bank die Rolle des Ratengläubigers.
Welche laufenden Kosten entstehen nach dem Kauf?
Grundsteuer: 20–120 € pro Jahr je nach Objektwert. Hausverwaltung/Gemeinschaftskosten: 300–800 € pro Jahr je nach Anlage und Größe. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: 10 % Flat Tax. Strom, Wasser nach Verbrauch. Insgesamt deutlich unter vergleichbaren EU-Märkten.
Was ist der Unterschied zwischen öffentlichen Angeboten und Off-Market?
Öffentliche Angebote sind auf dieser Seite, in Angebote und auf Portalen sichtbar – ohne Voraussetzung kaufbar. Off-Market-Objekte werden nicht öffentlich inseriert: Bankportfolios, exklusive Projekte und NPL-Immobilien. Zugang dazu erfolgt nach dem Investor Check.